L’articolo 3 del Dlgs 23/2011 disciplina l’imposta sostitutiva denominata cedolare secca, applicabile, sostanzialmente, sul reddito derivante dalla locazione di fabbricati abitativi, percepito da persone fisiche non in regime d’impresa. Tale norma prevede, dunque, la facoltà di assoggettare i canoni di locazione a imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto.
L’opzione per la cedolare secca poteva essere esercitata, fino al 31 dicembre 2018, da parte di persone fisiche che non detengono il fabbricato in regime d’impresa, arti o professioni, e unicamente in relazione ai redditi da locazione di unità immobiliari abitative, e relative pertinenze, all’ulteriore e imprescindibile condizione che il conduttore non agisse nell’ambito di attività di impresa, arte o professione.
Con le modifiche introdotte a tale disciplina dalla legge 145/2018 , per i soli contratti stipulati nel corso del 2019, è possibile optare per il regime in esame anche con riferimento alle locazioni di negozi e botteghe classificati con categoria catastale C/1, e relative pertinenze, di superficie non superiore a mq 600, nel computo dei quali non vanno considerate le pertinenze, e sempre a condizione che l’opzione sia esercitata da parte di persone fisiche che non detengono il fabbricato in regime d’impresa, arte o professione.
La cedolare secca, volendone tracciare i caratteri essenziali, si applica con aliquota pari al 10 per cento in presenza di contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3 , e articolo 8 della legge 431/1998, e relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a e b, del Dl 551/1988 , convertito, con modificazioni, in legge 61/1989, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
È bene ricordare che l’aliquota della cedola re secca è attualmente fissata al 10 per cento per gli anni dal 2014 al 2019 a seguito delle modifiche apportate al richiamato Dlgs 23/2011 , dal Dl 47/2014 , nonché dallalegge 205/2017 . Il citato Dl 47 ha, inoltre, disposto che l’aliquota del 10 per cento sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso, ossia il 28 maggio 2014.
In tutti gli altri casi diversi da quelli precedentemente esposti, l’aliquota della cedolare secca fissata al 21 per cento, aliquota che deve necessariamente essere applicata, in caso di opzione per il regime in commento, per le locazioni di negozi e botteghe di cui si è detto sopra. Per quanto concerne i versamenti, è bene far presente che la cedolare secca deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Il saldo della cedolare secca e la prima rata dell’acconto, che va determinata, nella misura del 40 per cento, sul 95 per cento della cedolare dovuta per il periodo d’imposta precedente, possono essere versati ratealmente e, sugli importi rateizzati, sono dovuti gli interessi secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef. Inoltre, è possibile differire il versamento di 30 giorni maggiorandolo dello 0,4 per cento. Il versamento del secondo acconto, invece, non è rateizzabile e il pagamento non può essere differito di 30 giorni.
dott.ssa Cristina De Marinis
Studio Bevilacqua 