Secondo quanto previsto dall’articolo 3-quinquies D.L. 34/2019 che modifica l’articolo 26 Tuir limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi perfezionati a partire dal prossimo 1° gennaio 2020 i canoni di locazione non incassati dal locatore potranno non essere assoggettati a tassazione in capo al locatore stesso già a partire dal momento dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.
Attualmente il principio generale stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente a prescindere dall’effettiva percezione.
In caso di mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori si determina un ingiusto aggravio fiscale a carico dei locatori, ragion per cui da diversi anni lo stesso articolo 26 Tuir prevede un rimedio (sia pure parziale) a favore del contribuente.
È infatti previsto che la tassazione dei canoni non percepiti deve avvenire fino a che non giunga a termine il procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore. Solamente a partire da questo momento è possibile non assoggettare a tassazione i canoni non percepiti, mentre per quelli non percepiti nei precedenti periodi d’imposta (già tassati) è prevista l’attribuzione di un credito d’imposta pari all’imposta già pagata.
Per i contratti di locazione di immobili non abitativi, per altro, l’articolo 26 Tuir non prevede alcun rimedio, ragion per cui è necessario ottenere la risoluzione del contratto quale unico rimedio per evitare la tassazione di canoni non percepiti.
Alla luce del lungo periodo di crisi, la normativa esistente prima delle modifiche apportate dal D.L. 34/2019, non si è rivelata sufficiente per evitare penalizzazioni. Le novità introdotte, quindi vanno accolte con favore. In particolare va lodata la previsione, sempre limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, di escludere da tassazione i redditi derivanti dalla locazione degli stessi qualora non percepiti, a condizione che il mancato incasso sia comprovato, alternativamente, dall’intimazione dello sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
In coerenza con tale modifica normativa, è poi previsto che l’eventuale riscossione dei canoni non percepiti negli anni precedenti è soggetta a tassazione separata ai sensi dell’articolo 21 Tuir, secondo le regole già previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte o di oneri dedotti dal reddito complessivo in annualità precedenti.
È opportuno infine evidenziare che le novità descritte si applicano esclusivamente con riferimento ai nuovi contratti stipulati a partire dal prossimo 1° gennaio 2020, con la conseguenza che, per i contratti già in essere, restano applicabili solamente i rimedi già previsti in passato, dovendo quindi continuare ad attendere la convalida dello sfratto per morosità del conduttore.
Pescara 15/07/2019
Dott. Fabrizio Bevilacqua
Studio Bevilacqua 